Wypowiedzenie umowy najmu — wzór, terminy i prawa obu stron

Wypowiedzenie umowy najmu — dwa zupełnie różne przypadki

Wypowiedzenie umowy najmu wygląda inaczej w zależności od tego, czy jesteś najemcą (lokator), czy wynajmującym (właściciel). Polskie prawo chroni najemców silniej, więc wynajmujący ma ograniczone możliwości wypowiedzenia — a każde uchybienie formalne może sprawić, że wypowiedzenie jest bezskuteczne.

Okresy wypowiedzenia — kiedy kończy się najem

Przy umowie na czas nieokreślony obowiązują ustawowe okresy wypowiedzenia z art. 688 Kodeksu cywilnego:

• Gdy czynsz płatny miesięcznie — 3 miesiące naprzód, ze skutkiem na koniec miesiąca
• Gdy czynsz płatny tygodniowo — 3 tygodnie naprzód

Strony mogą w umowie wydłużyć ten termin (np. do 6 miesięcy), ale nie mogą go skrócić poniżej ustawowego.

Przy umowie na czas określony — wypowiedzenie jest możliwe tylko jeśli umowa wyraźnie to przewiduje i określa przypadki, w których można z niej skorzystać. Brak takiego zapisu = brak możliwości wcześniejszego wypowiedzenia.

Kiedy najemca może wypowiedzieć od razu (bez okresu)

Najemca ma prawo do natychmiastowego rozwiązania umowy gdy:

• Lokal ma wady zagrażające zdrowiu lub życiu (art. 682 KC) — np. grzyb, niesprawna instalacja gazowa
• Wynajmujący nie dostarczył lokalu w umówionym terminie
• Lokal ma ukryte wady o których wynajmujący wiedział i nie poinformował

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć najem

Wynajmujący może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowego okresu, ale przede wszystkim może go rozwiązać bez wypowiedzenia w ściśle określonych przypadkach z ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 11):

• Najemca zalega z czynszem za co najmniej 3 pełne okresy płatności — ale musi najpierw na piśmie uprzedzić lokatora i wyznaczyć mu miesiąc na zapłatę
• Najemca używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem lub niszczy substancję budynku
• Najemca podnajął lub udostępnił lokal bez zgody wynajmującego

Uwaga: samowolna eksmisja (wyrzucenie rzeczy, zmiana zamków bez wyroku sądu) jest w Polsce przestępstwem.

Co musi zawierać pismo wypowiedzenia

Wypowiedzenie umowy najmu musi mieć formę pisemną — wypowiedzenie ustne jest bezskuteczne.

Prawidłowe pismo powinno zawierać:

1. Miejscowość i data

2. Dane wynajmującego i najemcy

3. Adres lokalu, którego dotyczy najem

4. Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z podaniem podstawy (data zawarcia umowy)

5. Datę, do której obowiązuje termin wypowiedzenia

6. Podstawę prawną (art. 688 KC lub przepis umowy)

7. Podpis

Jeśli wynajmujący wypowiada z powodu zaległości czynszowych — musi wcześniej wysłać pisemne uprzedzenie z miesięcznym terminem na zapłatę.

Jak wysłać wypowiedzenie

Zawsze listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Zachowaj:

• Kopię pisma
• Potwierdzenie nadania
• Potwierdzenie doręczenia

Szczególnie ważne gdy wypowiadasz jako wynajmujący — przy późniejszej sprawie o eksmisję sąd będzie sprawdzał czy wypowiedzenie zostało prawidłowo doręczone.

Co jeśli najemca nie chce opuścić lokalu

Po upływie terminu wypowiedzenia, jeśli najemca nie opuszcza mieszkania, wynajmujący musi złożyć do sądu pozew o eksmisję. Samowolne działania są nielegalne. Postępowanie eksmisyjne zazwyczaj trwa kilka miesięcy; sąd może orzec prawo do lokalu socjalnego.

Gotowe wzory pism najmu

Wypowiedzenie umowy najmu, wezwanie do zapłaty zaległego czynszu, zgłoszenie usterki, wezwanie do zwrotu kaucji — wszystkie te pisma znajdziesz w kategorii Najem i mieszkanie. Dokument PDF na Twoje dane dostajesz na e-mail za 29 zł.